Veelgestelde vragen

Een aanbiedingsplicht is de verplichting van de eigenaar van een perceel om bij een voorgenomen verkoop, de grond eerst te koop aan te bieden aan degene die als gerechtigde in de akte van levering (het eigendomsbewijs) is opgenomen.

Pacht is een op huur lijkende overeenkomst waarbij agrarische gronden, al dan niet met de op die grond staande ‘hoeve’ door de eigenaar in gebruik wordt gegeven aan de pachter. De opbrengst van het verpachte goed komt in beginsel toe aan de pachter. Het is een zogenaamde bijzondere overeenkomst.

In de Wet op het financieel toezicht (Wft) is een groot aantal regels en voorschriften voor de financiële markten en het toezicht daarop samengebracht.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de financiële markten: op sparen, beleggen, verzekeren en lenen. Het is belangrijk dat het publiek, het bedrijfsleven en de overheid vertrouwen hebben in de financiële markten. En dat de markten op een duidelijke en eerlijke manier werken.

Wij bieden een product aan zonder beheer. U bent zelf verantwoordelijk voor het beheer. Dientengevolge zijn wij niet vergunningsplichtig conform de Wet financieel toezicht (Wft) en staan daarmee niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Deze zal net als uw overige bezittingen, met tussenkomst van een notaris, naar uw erfgenamen gaan.

Deelname met geleend geld is mogelijk. Dat is geheel uw eigen keuze. Houd er rekening mee dat aankopen met geleend geld eventueel extra risico’s met zich meebrengen. Onder andere kost geld lenen geld en moet u altijd op de een of andere manier aflossen. U gaat wel een lange termijn speculatieve investering aan en u moet heel goed beseffen dat u wel reserves moet houden voor onvoorziene zaken. Wij moedigen het niet aan om met geleend geld grond aan te kopen.

Evenals spaargelden en een aandelenportefeuille zal uw aankoop worden aangemerkt als ‘box 3 vermogen’. Uw eigendom moet u waarschijnlijk waarderen tegen de verkrijgingsprijs, maar wij adiviseren u contact op te nemen met uw belastingadviseur voor een juist advies.

Als de overheid kosten heeft gemaakt voor een herinrichting van het landschap, maakt zij aanspraak op ruilverkavelingsrente. Ruilverkaveling komt tot stand doordat uit het ruimtelijke ordeningsbeleid, milieubeleid of plattelandsbeleid, gronden worden herverdeeld die eigendom zijn van agrariërs.
Zo kan het zijn dat een agrariër meer of minder gronden overhoudt na de ruilverkaveling. Naast de kosten voor het organiseren van de ruilverkaveling moet er ook verrekend worden met de agrariërs. Een agrariër die meer gronden heeft gekregen moet betalen en een agrariër die minder gronden heeft gekregen krijgt betaald. De ruilverkavelingsrente is de methode waarmee dit alles verrekend wordt. De overheid financiert alles voor en krijgt middels deze rente haar geld terug. De eventuele ruilverkavelingsrente die u moet betalen kan bij uw aangifte inkomstenbelasting worden afgetrokken. Als er op een perceel ruilverkavelingsrente rust, dan wordt dit in het Kadaster geregistreerd onder de benaming “zakelijke lasten”.

Dit product is geschikt voor bijna elke beurs voor kopers die financiële reserves hebben.

De eerste drie criteria waaraan ieder perceel moet voldoen zijn:

• Het perceel mag in de regel niet vervuild zijn. Voor een aankoop wordt, middels een ‘verkennend’ bodemonderzoek beoordeeld of de gronden eventueel geschikt zijn voor woningbouw en/of industrie. Zoals het woord al aangeeft betreft het hier slechts een verkennend onderzoek. Bij een eventuele toekomstige aanvraag voor een bouwvergunning zal er nog een uitvoerig bodemonderzoek verricht moeten worden, maar het verkennend onderzoek sluit het risico vrijwel uit dat de vergunning na het uitvoerige bodemonderzoek wordt geweigerd of dat er een zware grondsanering moet plaatsvinden. Het betreft hier dus een onderzoek op de grondkwaliteit en niet op de grondpotentie.

• De inkoopprijs voor ons moet een marktconforme prijs zijn. Alleen dan kunnen wij een verkoopprijs hanteren waarbij de aankoopprijs voor de koper volgens ons reëel is. U als koper betaalt namelijk een hogere (aankoop)prijs dan ons, daar wij kosten maken en marge wensen te hebben.

• Het perceel mag geen beperkingen hebben zoals een besluit op basis van natuurbescherming, een besluit op basis van monumentenwet, weidevogelleefgebied, geluidscontouren, stankcirkels, hoogspanningsmasten etc.

Daarnaast kijken we naar criteria die de kans op een waardestijging verhogen. Dit kunnen zaken zijn zoals:

• Hebben andere professionele partijen zoals projectontwikkelaars (recent) nog percelen in de buurt gekocht.

• Hebben de gemeente en provincie de gedachte om eventueel om in de toekomst in het betreffende gebied iets te (laten) ontwikkelen (dit wordt ‘structuurvisie’ genoemd).

• Heeft er recent op een naburig perceel een positieve bestemmingswijziging plaatsgevonden.

• Ligt het perceel strategisch gunstig, bijvoorbeeld in de buurt van ontsluitingswegen of grenzend aan – dan wel (gedeeltelijk) omsloten door – andere bebouwing.

De door ons aangeboden percelen hebben allen in principe als huidige bestemming “cultuurgrond”. Dit kan grasland, agrarische grond, landbouwgrond of een andere benaming zijn. Maar in de basis lopen of liepen er recent nog koeien overheen of verbouwt of verbouwde de boer hier kortgeleden nog gewassen op. Wij kopen onze percelen via de tussenkomst van rentmeesters. Rentmeesters hebben onder meer de opdracht om te zoeken naar percelen die een potentiële kans hebben om toekomstig van bestemming te wijzigen naar een hogere bestemming. Van landbouwgrond naar bijvoorbeeld bedrijventerrein of woningbouw. Zo’n hogere bestemming betekent ook een hogere waarde. De verkoopprijs is opgebouwd uit de agrarische waarde (dit is de waarde conform de huidige bestemming) vermeerderd met een opslag voor de verkopende boer. De boer weet namelijk ook dat zijn perceel potentie heeft. Daarnaast moet de rentmeester voor zijn werkzaamheden worden betaald. Vaak koopt de rentmeester zelf middels een vennootschap het perceel aan en verkoopt deze aansluitend door aan ons. Wij maken aansluitend kosten voor onder andere het bodemonderzoek. Daarnaast moeten wij ook onze eigen kosten dekken en willen wij ook nog wat verdienen aan de verkoop. Om voorgaande financiële posten te kunnen dekken en een marge voor ons over te houden, hanteren wij een verkoopprijs die maximaal vijf keer de inkoopprijs (inclusief direct aan het perceel gerelateerde kosten) bedraagt.

Ja, dat is mogelijk. Voorwaarde hierbij is wel dat de begunstigde op de hoogte is van de consequenties en akkoord gaat met de notariële overdracht. Is de begunstigde jonger dan 18 jaar, dan zal de wettelijke voogd moeten tekenen. Al staat de grond op naam van deze minderjarige begunstigde, de wettelijke voogd zal tot het 18e jaar verantwoordelijk zijn. Een schenking kan fiscale gevolgen hebben.

Als het geen aanbiedingsplicht in de akte van levering is gesteld, dan wel.

Wij werken voor de overdracht van het eigendom het liefst met dezelfde notaris voor het hele perceel omdat dit voor ons efficiënter is. Natuurlijk kunt u uw “eigen” notaris gebruiken voor het legaliseren van een volmacht. Zodoende kunt u bij een door u bekende notaris alle eventuele vragen stellen. Maar staat u erop om ook voor de overdracht een notaris naar eigen keuze te gebruiken dan kan dit in de regel na goed overleg met ons.

Nederland heeft een groot woningtekort. Om dit tekort terug te dringen wil de Rijksoverheid dat er tot en met 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Dit is een beleidsdoelstelling van het kabinet, mede om te voldoen aan de groeiende vraag naar woningen en om betaalbare woonruimte beschikbaar te maken voor mensen met verschillende inkomens. De realisatie van deze woningen vraagt onder andere om voldoende bouwgrond, een planologische toelating en samenwerking tussen verschillende overheden en marktpartijen.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/volkshuisvesting/nieuwe-woningen

Er zijn veel redenen waarom u een grondaankoop zou kunnen doen. De spaarrentes zijn laag en wegen niet op tegen de hoge inflatie. De koers van aandelen fluctueert dagelijks. Voor investeerders in woningen zijn de woningprijzen inmiddels de pan uit gestegen. Grond daarentegen heeft een aantal voordelen waarvan wij er hier een paar noemen.

• Grond komt er niet meer bij, bebouwing wel;

• Grond is minder conjunctuurgevoelig;

• Grond is een fysiek bezit en vrij verhandelbaar;

• Levering via notaris en eigendomsverklaring van het Kadaster;

• Trefkansvergroting door aankopen op meerdere locaties;

• Grond stijgt normaliter over de jaren in waarde, door autonome waardegroei;

• Grond is ten opzichte van ander bezit, op langere termijn, relatief waarde vast;

• Grondlocaties bevinden zich in Nederland;

• Geschikt voor bijna iedere beurs, voor kopers die financiële reserves hebben;

• Geschikt voor zowel zakelijk als privé;

• Cultuurgrond heeft kans bouwgrond te worden wat nodig is voor toekomstige bouwlocaties;

• Er is een tekort aan bouwgrond;

• Om de woningnood aan te pakken moet er tot en met 2030 dienen er bijna 1 miljoen woningen gebouwd worden;

• Cultuurgronden buiten de huidige rode contouren (bebouwingsgrenzen) worden steeds vaker voor bebouwing gebruikt;

• Grond geeft relatief veel rust als u dit vergelijkt met bijvoorbeeld aandelen daar het een langere termijn karakter heeft

Na de overdracht van het perceel bestaan er over en weer geen verplichtingen meer tussen koper en verkoper.

Een structuurvisie is een beleidsdocument dat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid beschrijft voor een bepaald gebied (bijvoorbeeld een gemeente, provincie of het Rijk). In een structuurvisie wordt aangegeven wat de visie is op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor de lange termijn, zoals waar wonen, werken, natuur en infrastructuur ruimte krijgen en hoe deze verschillende functies zich tot elkaar verhouden.

Een structuurvisie dient als strategisch kader voor het latere, meer gedetailleerde ruimtelijke beleid zoals omgevingsplannen (onder de Omgevingswet: omgevingsplannen). Het legt de richting vast waarin de overheid wil ontwikkelen, maar bevat zelf geen directe, bindende regels voor burgers of bedrijven. Wel moet de overheid die de structuurvisie opstelt (bijvoorbeeld de gemeenteraad of provinciale staten) bij andere ruimtelijke besluiten rekening houden met de visie die in het document is vastgelegd.

Volgens de huidige Wet ruimtelijke ordening moet een gemeenteraad bijvoorbeeld voor het gehele grondgebied één of meer structuurvisies vaststellen die de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid bevatten.

Kortom:

• Structuurvisies zijn beleidsdocumenten die richting geven aan ruimtelijke keuzes en ontwikkeling.

• Ze beschrijven de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid voor een gebied.

• Ze zijn niet juridisch bindend voor burgers, maar vormen wel een kader voor de ontwikkeling van andere, juridisch bindende plannen zoals bestemmings- of omgevingsplannen.

Dit kan als u uw perceel niet tegen een marktconforme prijs wil verkopen. Voor het realiseren van projecten – zoals de aanbouw van een woonwijk of de realisatie van een bedrijventerrein – heeft de overheid grond nodig. Die grond is vaak in handen van particulieren of bedrijven. Als de grondeigenaar en de overheid het niet eens kunnen worden over de aankoop of de vergoeding, dan kan de overheid een zogenaamde onteigeningsprocedure inzetten.

Dit is geheel uw eigen keus. Wij adviseren u om geen enkele aankoopbeslissing alleen te nemen.

U heeft een eigen verantwoordelijkheid en onderzoeksplicht om goed te kunnen overwegen of deze aankoop bij u past; die afweging kunnen wij niet voor u maken. Indien u zich bij uw aankoopbeslissing uitsluitend laat leiden door de informatie die door onze verkoopafdeling is verstrekt, zonder de door hen aangereikte bronnen te raadplegen of vergaand eigen onderzoek te verrichten, geschiedt dit volledig op uw eigen verantwoordelijkheid. Als u beslist om over te gaan tot een aankoop moet u het bedrag op (lange termijn) kunnen missen. U moet de rit tot en met een bestemmingsplanwijziging kunnen uitzitten.

De meeste notariskantoren stellen tegenwoordig als uitgangspunt dat kopers persoonlijk aanwezig zijn bij het transport. Dit heeft te maken met het risicovolle karakter van dit type aankoop en de zorgplicht van de notaris om vast te stellen dat alle partijen goed geïnformeerd en handelingsbekwaam zijn.

In uitzonderlijke gevallen kan een notaris akkoord gaan met het werken met een notariële volmacht. Dit gebeurt altijd naar oordeel van de notaris en is geen automatisme. Wanneer u met een volmacht deelneemt, ondertekent u een notariële volmacht waarmee u een persoon die u vertrouwt — zoals uw partner, kinderen, een goede vriend of de notaris zelf — machtigt om namens u rechtshandelingen te verrichten.

De notaris heeft echter in de regel de voorkeur dat u persoonlijk aanwezig bent bij het tekenen van de leveringsakte, zodat eventuele vragen direct kunnen worden toegelicht en de overdracht zorgvuldig kan plaatsvinden.

Het omgevingsplan is een plan van de gemeente waarin staat wat er op een bepaalde locatie is toegestaan. Het plan bevat regels over het gebruik van gronden en bouwwerken. Ook kunnen er regels in staan over bijvoorbeeld bouwhoogtes, afmetingen, milieueisen en andere voorwaarden.

Het omgevingsplan vervangt sinds 1 januari 2024 het bestemmingsplan. Iedere gemeente heeft één omgevingsplan voor het hele grondgebied.

In het omgevingsplan staat bijvoorbeeld:

• waar woningen, bedrijven of agrarische activiteiten zijn toegestaan;

• welke bouwregels gelden (zoals maximale bouwhoogte);

• welke activiteiten vergunningplichtig zijn.

Het omgevingsplan is juridisch bindend voor burgers, bedrijven en de overheid. Bij aanvragen voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente aan de regels in het omgevingsplan.

De gemeenteraad stelt het omgevingsplan vast. De gemeente kan het plan wijzigen als dat nodig is, bijvoorbeeld om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Daarbij moet de gemeente zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals voorgeschreven in de Omgevingswet.

De duur van zo’n procedure kan sterk verschillen per situatie, maar er zijn wel wettelijke onderdelen waar je rekening mee moet houden:

Wettelijke termijnen

• Tijdens de procedure volgens afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet de gemeente het ontwerp-wijzigingsbesluit minimaal 6 weken ter inzage leggen. Belanghebbenden kunnen in die periode een zienswijze indienen. 

• Na vaststelling van de wijziging door de gemeenteraad loopt er een beroepstermijn van 6 weken. Tijdens deze periode kunnen mensen beroep instellen bij de rechter (Afdeling bestuursrechtspraak). 

Praktijk: maanden tot jaren

Hoewel de wettelijke termijnen zoals hierboven staan, betekent dit niet automatisch dat alles binnen die periode klaar is. In de praktijk duurt een wijziging van het omgevingsplan vaak minstens ongeveer een jaar of langer. Dit komt vooral door:

• de voorbereiding (onderzoeken, participatie, overleg)

• beantwoording van reacties/zienswijzen

• eventuele beroepsprocedures

• complexiteit van de wijziging

Veel gemeenten geven zelf aan dat je bij een wijziging van het omgevingsplan gemiddeld circa 1 jaar moet rekenen voordat het definitief is vastgesteld. Als er veel zienswijzen of een beroepsprocedure komen, kan het veel langer duren.

De geldende regels en plannen voor de fysieke leefomgeving zijn te raadplegen via het Omgevingsloket, in het onderdeel Regels op de kaart. Daar vindt u omgevingsdocumenten van gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk. Regels op de kaart toont ook de oudere ruimtelijke plannen die eerder via Ruimtelijkeplannen.nl zijn gepubliceerd (zoals omgevingsplannen, structuurvisies en algemene regels) voor zover deze onder het overgangsrecht nog van toepassing zijn.

1) Initiatief en (eventueel) principeverzoek
Vaak start het met een plan of initiatief. Een gemeente kan ervoor kiezen om eerst een principeverzoek te beoordelen (of op een andere manier een eerste standpunt te geven). Dit is meestal beleid/werkwijze en niet altijd wettelijk verplicht.

2) Voorbereiding en participatie
Bij het wijzigen van het omgevingsplan moet de gemeente participatie bieden (inwoners/bedrijven betrekken). Daarnaast worden de stukken voorbereid en worden zo nodig onderzoeken gedaan (bijvoorbeeld milieu, verkeer, water). 

3) Ontwerp-wijziging ter inzage (6 weken)
De gemeente legt de ontwerpwijziging van het omgevingsplan gedurende 6 weken ter inzage. In die periode kan iedereen een zienswijze indienen. 

4) Vaststelling door de gemeenteraad
Na afloop van de inzagetermijn verwerkt de gemeente de zienswijzen (met een reactie/nota). Daarna stelt de gemeenteraad de wijziging van het omgevingsplan vast. 

5) Bekendmaking, beroep (6 weken) en voorlopige voorziening
Na vaststelling maakt de gemeente het besluit bekend. Vanaf dat moment loopt de beroepstermijn van 6 weken. Beroep tegen (een wijziging van) het omgevingsplan gaat bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Wie wil voorkomen dat het besluit alvast effect krijgt, kan (naast beroep) ook een verzoek om voorlopige voorziening vragen. (De rechter kan dan bijvoorbeeld schorsen.)

6) Inwerkingtreding
Een wijziging van het omgevingsplan treedt in beginsel in werking 4 weken na de bekendmaking. De gemeente kan ook een later tijdstip van inwerkingtreding bepalen.

Staat uw vraag er niet tussen? Mail uw vraag dan naar info@grondzakennederland.nl.